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Ordentliche Vertragsbeendigung


I. Kündigung

  1. Das Recht zur ordentlichen Kündigung kann bei Mietverhältnissen, die auf unbestimmte Zeit geschlossen worden sind, ausgeschlossen werden. Ein solcher Ausschluss, der über ein Jahr hinaus geht, bedarf der Schriftform. So entsteht eine Mindestmietzeit.
  2. Der Ausschluss des Kündigungsrechts muss für beide Seiten vereinbart werden.
  3. Die Höchstdauer des formularmäßig zulässigen Ausschlusses der ordentlichen Kündigung beträgt vier Jahre.
  4. Die Kündigung erfolgt durch Erklärung gegenüber dem anderen Teil.
  5. Die Kündigung ist bedingungsfeindlich. Das heißt, sie darf nicht vom Eintritt anderer Ereignisse abhängig gemacht werden. Beispiel: "Hiermit kündige ich, wenn der Mieter in der 4. Etage auch kündigt."
  6. Nur die Kündigung bei Mietverhältnissen über Wohnraum bedarf der Schriftform. Das bedeutet Schreiben und Unterschreiben. Sie muss von jedem Vermieter an jeden Mieter ergehen.
  7. Die Kündigung eines Mietverhältnisses über Gewerberaum muss nicht begründet sein.
  8. Sofern ein Mietverhältnis über Wohnraum Kündigungsschutz nach dem Gesetz genießt, muss sowohl die ordentliche wie auch die außerordentliche Kündigung begründet werden.

Der Widerruf der Untermieterlaubnis durch den Hauptvermieter gegenüber seinem eigentlichen Hauptmieter begründet an sich kein Kündigungsrecht des Untermieters.

Bundesgerichtshof, Beschluss vom 03.08.2021 - VIII ZR 329/19.

Die Hauptmieter hatten die Wohnung (mit Erlaubnis des Hauptvermieters im Mietvertrag) untervermietet, da sie aus beruflichen Gründen verzogen waren. Nach dem Widerruf der Untermieterlaubnis durch den Hauptvermieter an den Hauptmieter kündigten die Hauptmieter das Untermietverhältnis ordentlich.

Recht zur Kündigung wegen berechtigten Interesses nur bei konkreten Rückkehrwillen des Hauptmieters:

Der Bundesgerichtshof nimmt ein Recht zur Kündigung gemäß § 573 Abs. 1 BGB nur an, wenn der Hauptvermieter tatsächlich und konkret in die Wohnung zurückehren will.

Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs begründe allein die Gefahr einer Kündigung des Hauptmietverhältnisses durch den Hauptvermieter kein berechtigtes Interesse an der Kündigung des Untermietverhältnisses.


 

II. Befristung - Der Zeitmietvertrag, § 575 BGB

  1. Ein Mietverhältnis, das auf bestimmte Zeit eingegangen ist, endet automatisch mit Ablauf der vereinbarten Mietzeit.
  2. Für Mietverhältnisse über Wohnraum, die Kündigungsschutz nach dem Gesetz genießen, können keine sachgrundlosen Befristungen vereinbart werden, da hierdurch der Kündigungsschutz unterlaufen würde.
  3. Befristungen von Mietverträgen über Wohnraum, die gesetzlichen Kündigungsschutz genießen, sind nur in den engen Grenzen des § 575 BGB zulässig, wenn der Vermieter ein besonderes Interesse am Rückerhalt der Mietsache hat. Das kann nur sein:
    • Wunsch zur Eigennutzung, auch durch eine Bedarfsperson,
    • Beseitigung, wesentliche Veränderung oder Instandsetzung der Mietsache,
    • Vermietung an Personal des Vermieters.
  4. Die Gründe müssen schriftlich mitgeteilt werden. Sie sollten im Mietvertrag enthalten sein.

III. Mietaufhebungsvertrag

  1. Mit Aufhebungsverträge unterliegen keiner Formvorschrift.
  2. An das Zustandekommen einer schlüssigen Mietaufhebungsvereinbarung sind strenge Anforderungen zu stellen. Insbesondere gilt ein Schweigen nicht als Zustimmung zu einem entsprechenden Antrag auf Abschluss einer Mietaufhebungsvereinbarung.

IV. Aufhebung der Beendigungstatbestände

  1. Ist die Kündigung wirksam zugegangen, kann sie nicht einseitig widerrufen oder zurückgenommen werden.
  2. In einem solchen Widerruf/ Rücknahme kann ein Angebot auf Abschluss eines neuen Vertrags enthalten sein. Für eine Fortsetzungsvereinbarung ist ein schlüssiges Verhalten oder eine ausdrückliche Erklärung erforderlich.